Tras varios años de incrementos continuos en el precio de la vivienda, el Banco de España ha comenzado a mostrar señales de preocupación. En su más reciente Informe de Estabilidad Financiera, la institución indica que algunos de sus modelos internos empiezan a detectar indicios que podrían ser compatibles con una burbuja inmobiliaria incipiente en el mercado español. Aunque aún no se han tomado medidas restrictivas, el organismo advierte que podría intervenir para limitar el crédito hipotecario si la situación se complica, prestando especial atención a los préstamos con mayor nivel de riesgo, como aquellos con un loan to value superior al 80%.
En este escenario, Iñaki Unsain, Personal Shopper Inmobiliario de referencia a nivel nacional, aclara que, a diferencia de lo ocurrido en 2008, “no estamos ante una burbuja, ya que no existe una espiral especulativa, ni acceso fácil al crédito, ni un descontrol generalizado del mercado”. Por su parte, el director general de ACV Gestión Inmobiliaria señala que, si bien no se puede hablar de una burbuja inminente, sí estamos ante una crisis estructural de oferta que se ha ido agravando con el paso del tiempo, especialmente en las grandes ciudades.
El experto recuerda que, históricamente, una burbuja inmobiliaria se caracteriza por una combinación de crecimiento de precios muy por encima de los ingresos, relajación masiva de las condiciones crediticias, y un desacople evidente entre precio de adquisición y rentabilidad por alquiler, factores que ahora mismo no están sucediendo.
“Nada de eso está ocurriendo de manera generalizada. En ciudades como Madrid, Barcelona o Málaga los precios han subido, pero lo han hecho por una presión de demanda sostenida, no por una fiebre especulativa”, sostiene Usnain.
No tenemos un sistema bancario desbordado
Para el Personal Shopper Inmobiliario de referencia, otra de las diferencias clave respecto al escenario previo a la gran crisis financiera es la actitud de la banca. “Hoy los bancos son mucho más exigentes que hace 15 años y existe un control más estricto por parte del Banco Central Europeo. No tenemos un sistema bancario desbordado por las cajas de ahorros ni una burbuja de promotores sobrefinanciados, de hecho, se construye un 70 % menos que entonces” explica Unsain.
El experto insiste en que el mercado está mucho más contenido que en 2008 y que, incluso si el Banco de España decide activar medidas macroprudenciales para limitar el acceso al crédito, el efecto sería de enfriamiento progresivo, no de explosión repentina. Unsain señala que “limitar el loan to value o el loan to income podría frenar algunas operaciones puntuales, pero no eliminaría la presión estructural sobre los precios en las zonas más tensionadas. Ahí el problema no es el crédito: es la escasez de vivienda”.
Un mensaje claro a quienes esperan una bajada de precios
A quienes están esperando una gran corrección para entrar al mercado, el Personal Shopper Inmobiliario lanza un mensaje contundente: “Pensar que los precios van a caer en zonas de alta demanda es ingenuo”. Para el experto, lo que puede ocurrir es “una cierta estabilización, o ajustes muy localizados”, en viviendas sin reformar o en mercados secundarios con poca tracción. “Pero en ciudades como Madrid o Barcelona, con oferta limitada, compradores solventes y una demanda internacional activa, lo más probable es que los precios continúen creciendo de forma moderada” recuerda.
En el caso de la capital, ya se han desarrollado proyectos para la construcción de más de 350.000 viviendas en los próximos años, pero según diversas estimaciones, harían falta más de 600.000 para equilibrar realmente el mercado. “Esto no es una burbuja inflada por la codicia, como en 2008, es un sistema que no está produciendo lo suficiente, y mientras eso no cambie, los precios seguirán bajo presión”, concluye Unsain.
