La propuesta del Gobierno estadounidense de estudiar el concepto de hipotecas portátiles ha desatado un acalorado debate internacional sobre la viabilidad de mejorar el acceso a la vivienda en mercados inmobiliarios saturados. Sin embargo, en el contexto español, la implementación de este sistema parece enfrentar serios desafíos. Alejandro Rodríguez, director de Finansal Soluciones Hipotecarias, ha expresado que «en España este sistema es inviable tal y como está regulado».
Rodríguez explica que las hipotecas en España no se pueden considerar únicamente como un préstamo, sino como una garantía real que está vinculada a un inmueble específico. Según la legislación vigente, cuando se vende una propiedad, es necesario transferirla sin ninguna carga financiera, lo que implica la cancelación de la hipoteca existente. Por tanto, el traslado de un préstamo hipotecario a otra vivienda, propuesta inspirada en el modelo estadounidense, no tiene cabida en el marco legal español actual.
Además, la volatilidad inherente al mercado inmobiliario mexicano complica aún más la aplicación de este tipo de hipotecas. «Los tipos de interés no son estáticos», comenta Rodríguez. En un entorno donde los tipos de interés han aumentado significativamente, mantener un interés del 2% en una nueva propiedad sería complicado de aceptar tanto para las entidades financieras como para los clientes.
Incluso si se superaran los obstáculos regulatorios, persistiría el problema práctico de cómo manejar la financiación adicional. Rodríguez utiliza un ejemplo para clarificar esta complejidad: si un propietario tiene una deuda de 75.000 euros y desea comprar una vivienda más costosa, inevitablemente necesitará una nueva hipoteca.
A pesar de las restricciones del modelo de hipotecas portátiles, desde Finansal sugieren la posibilidad de investigar alternativas, reseñando un producto que simule una hipoteca portátil pero con un enfoque diferente, quizás a través de un préstamo personal finalista que permita trasladar una parte del capital pendiente para la compra de una nueva vivienda.
El interés por esta propuesta ha revitalizado discusiones sobre otras opciones, como las hipotecas a 50 años. Sin embargo, Rodríguez advierte que, aunque estas alternativas podrían facilitar el acceso a la vivienda, también podrían contribuir a incrementar los precios del mercado a largo plazo.
Para Rodríguez, el creciente interés internacional en estas fórmulas es beneficioso, ya que permite reconsiderar la financiación en mercados desafiantes. No obstante, su aplicación en España se muestra, de momento, como una tarea casi inviable. «Nuestro sistema hipotecario está diseñado sobre garantías muy firmes. Cambiar eso conllevaría una reforma profunda, pero siempre es positivo abrir el debate», concluye Rodríguez.
