El alquiler con opción de compra es una modalidad cada vez más común en el ámbito de las inversiones inmobiliarias. Este sistema permite que el arrendatario pague una serie de cuotas con la posibilidad de adquirir la propiedad en un futuro. Sin embargo, uno de los aspectos que más dudas genera entre profesionales y empresas del sector es cómo se aplica el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) en estas operaciones, especialmente cuando las viviendas no son utilizadas por los propios arrendatarios sino que son subarrendadas a terceros.
Una reciente resolución del Tribunal Económico-Administrativo Central (TEAC), fechada el 19 de junio de 2025, ha venido a esclarecer esta situación, aportando un criterio definitivo para el tratamiento del IVA en estas operaciones. La ley especifica que ciertas transacciones vinculadas a la vivienda pueden beneficiarse de un tipo reducido del 10% de IVA, diseñado para favorecer el acceso a la vivienda. Sin embargo, la aplicación de este tipo impositivo no es automática y requiere que el inmueble se destine efectivamente a ser la residencia del arrendatario.
El caso analizado por el TEAC se centraba en un arrendamiento financiero con opción de compra sobre un conjunto de viviendas y locales, en el que el arrendatario no utilizaba las viviendas como residencia propia, sino que las subarrendaba. Ante esta situación, la Administración tributaria aplicó un tipo de IVA del 21%, argumentando que la operación no cumplía con los requisitos para el tipo reducido. El contribuyente, por su parte, solicitó una devolución defendiendo el carácter residencial de las viviendas.
Sin embargo, el TEAC ha confirmado el criterio de la Administración, señalando que el uso efectivo de la vivienda es determinante para la aplicación del tipo de IVA. Así, en casos donde el arrendatario no satisface una necesidad propia de vivienda sino que actúa en el ámbito de una actividad económica de arrendamiento, no es posible aplicar el tipo reducido del 10%. Además, este criterio subraya que el detalle de que los subarrendatarios utilicen la vivienda como residencia habitual no altera el tratamiento fiscal de la operación.
Esta resolución tiene importantes implicaciones para empresas y autónomos ya que establece claramente que el tipo de IVA aplicable en operaciones de alquiler con opción de compra, cuando estas viviendas se destinan al subarrendamiento, es del 21%. Este fallo aporta seguridad jurídica al sector y obliga a una revisión de las planificaciones fiscales en marcha, clarificando de forma inequívoca que aunque una vivienda se utilice de facto como tal, si la operación se inserta dentro de una actividad económica de arrendamiento, el tipo de IVA aplicable será el general del 21%.
