Aunque la Ley de Vivienda aprobada en 2023 y actualizada en 2025 nació con la intención de equilibrar el mercado del alquiler, proteger a los inquilinos y frenar los precios en las denominadas zonas tensionadas, la respuesta del mercado está siendo, en muchos casos, la contraria a la esperada.
La normativa estatal y las regulaciones autonómicas han delimitado áreas especialmente presionadas por la demanda, en las que se imponen topes al precio del alquiler vinculados a índices de referencia oficiales. Una medida que, sobre el papel, busca evitar incrementos excesivos, pero que en la práctica está generando efectos adversos para los propios arrendatarios.
“Al establecer límites de precio y aumentar la inseguridad jurídica, muchos propietarios optan por retirar sus viviendas del mercado del alquiler, lo que reduce la oferta disponible. Esta situación hace que los arrendadores se vuelvan más selectivos, beneficiando a perfiles con mayor capacidad económica y dejando fuera a familias con rentas más ajustadas o consideradas de mayor riesgo”, explica Eduardo Garbayo, CEO de Spotahome y especialista en el mercado del alquiler.
Con el fin de analizar esta realidad y aportar una visión más clara del contexto actual, Spotahome, plataforma líder en alquiler digital de habitaciones y viviendas para estancias de medio y largo plazo, ha realizado un estudio centrado en conocer el perfil de los propietarios en España, así como sus motivaciones y las barreras que encuentran a la hora de poner sus inmuebles en alquiler.
Motivos que llevan a los propietarios a dejar de alquilar viviendas
Según el estudio de Spotahome, lo primero para entender el contexto, es analizar el perfil: el 40% de los propietarios de viviendas en alquiler son mayores de 60 años y otro 40% tienen entre 46 y 60 años; es decir, principalmente son personas de mediana y tercera edad. Asimismo, de estos el 56% tiene 1 propiedad en alquiler y el 36% tiene entre 2 y 4 propiedades.
Ante la pregunta de qué causas los llevarían a dejar de alquilar los pisos que actualmente tienen en el mercado, el 44% manifiesta que si hubiera cambios legislativos que reduzcan drásticamente la rentabilidad o la seguridad jurídica; en segundo lugar, las dificultades continuas con los inquilinos, como impagos o daños a la propiedad (26%) y, en tercer lugar, en el caso de que la rentabilidad se vuelva muy baja (11%).
Y es que, según el estudio de Spotahome, las 3 principales preocupaciones de los propietarios con pisos en alquiler son los impagos (61%), la ocupación ilegal (58%), los daños a la propiedad (57%) y los cambios en la legislación (56%).
“Estas declaraciones ponen de manifiesto que la especulación, como tal, no es la problemática que genera escasez de oferta o la desaparición de la existente, sino la percepción generalizada de inseguridad jurídica en un sector tremendamente convulso”, afirma Garbayo.
Medidas propuestas por los propietarios para que aumente la oferta de pisos disponibles
Las medidas que creen que tendría el mayor impacto para incentivar a más propietarios a poner sus viviendas en alquiler apuntan en la misma dirección que los miedos y preocupaciones: destaca, con una grandísima diferencia, que haya una mayor seguridad jurídica para el propietario, con, por ejemplo, desahucios más rápidos ante impagos o destrozos (64%). Con mucha distancia, señalan disponer de mayores incentivos fiscales para el alquiler, como acceder a mayores deducciones (15%) y que haya una menor intervención gubernamental en los precios del alquiler (12%).
“El problema de fondo es que la legislación actual está muy fragmentada. Dependiendo de dónde vivas, las reglas son distintas. Y eso genera inseguridad jurídica tanto para inquilinos como para propietarios. Lo que está claro es que necesitamos más claridad, más homogeneidad y, sobre todo, más oferta en el mercado. Porque mientras la demanda siga siendo tan alta y la oferta tan escasa, los precios van a seguir subiendo y los más perjudicados acaban siendo los ciudadanos más vulnerables”, indica Eduardo Garbayo.
¿Qué creen que influirá más en el precio de los alquileres?
Finalmente, al preguntarles por el factor que consideran que influirá más en el precio del alquiler en el futuro cercano es la oferta y la demanda (44%), la nueva legislación (22%), la inflación (22%) y el auge de los pisos turísticos (13%).
“Tenemos un desequilibrio estructural brutal: demanda altísima, oferta escasísima, y mientras eso no cambie, las presiones al alza de precios van a seguir año tras año. La única solución real es aumentar la oferta de vivienda en alquiler de forma significativa, pero eso requiere inversión, voluntad política, agilizar burocracia, incentivos fiscales… y todo eso puede tardar años en materializarse. Así que sí, el mercado tensionado y las subidas de precios probablemente han venido para quedarse, mientras no se ataque el problema de raíz. Y éste, no se soluciona poniendo limitaciones que generan un efecto rebote, sino con seguridad jurídica y buscando incentivar la oferta de alquiler”, concluye el CEO.
Consejos expertos para lograr la seguridad contractual: una prioridad crítica para propietarios e inquilinos
La confianza y la transparencia son elementos clave en el mercado actual, donde la estabilidad económica y la claridad legislativa pueden ser inciertas, tanto para propietarios como para inquilinos. Por ello, ante la falta de una regulación firme, Spotahome ha decidido suministrar a propietarios e inquilinos la seguridad necesaria para que el proceso de alquilar cuente con garantías para ambas partes.
De esta forma, actualmente es la plataforma más segura de Europa que verifica con profesionales propios sus alojamientos y ofrece tours guiados con fotografías 360º, asegurando la veracidad del anuncio y que ofrece garantías de check-in seguro, como de devolución del depósito siempre que el inquilino cumpla su contrato, con el objetivo de cubrir estas necesidades.
Para los propietarios, una gestión segura, fiable y fácil del proceso de alquilar su vivienda marca la diferencia en su toma de decisiones. El futuro incierto hace que los propietarios demanden mayor nivel de garantías que minimicen los riesgos. Así, soluciones como el «Programa Plus» de Spotahome ofrece a los propietarios verificación de fraude y solvencia de los inquilinos, pago resguardado de la renta y un aval al inquilino contra impagos y daños.
Para los inquilinos, nacionales e internacionales, la seguridad y comodidad a la hora de alquilar vivienda es algo esencial. Por ello, ofrecen prestaciones como formalizar el alquiler de cualquier inmueble en un plazo medio de 24 horas, mediante un proceso 100% digital, transparente y ágil, o contar con un servicio de atención al cliente multilingüe y tener absoluta seguridad de que la fianza entregada va a ser devuelta a finalización del contrato.
