La vivienda se ha convertido en uno de los temas centrales del debate social y político en España. Mientras los precios no dejan de subir, el acceso a un hogar se complica para familias y jóvenes. Sin embargo, más allá de la especulación inmobiliaria o de la escasez de oferta, hay un factor clave que explica parte del problema: la elevada fiscalidad que pesa sobre el sector.
Según datos del Instituto de Estudios Económicos (IEE), el Estado recaudó en 2024 más de 50.000 millones de euros en impuestos asociados a la vivienda, lo que representa en torno al 3,5 % del PIB nacional. Una cifra abultada que contrasta con el escaso esfuerzo destinado a políticas públicas de vivienda, apenas el 0,5 % del PIB.
La disparidad no es solo llamativa: sitúa a España entre los países de la OCDE donde más se grava la propiedad inmobiliaria, quintuplicando la media de sus socios europeos.
El peso fiscal en el precio de la vivienda
Los cálculos son claros: uno de cada cinco euros que cuesta una vivienda en España son impuestos. En otras palabras, un piso de 300.000 euros podría costar en torno a 240.000 si se eliminaran las cargas fiscales.
Ese diferencial —unos 60.000 euros— no es menor. Para una familia podría suponer disponer de un ahorro suficiente para la entrada hipotecaria, o bien poder pedir un préstamo por debajo del 80 % del valor de tasación, lo que reduciría los intereses a pagar durante décadas.
La maquinaria recaudatoria se activa desde el inicio del proceso: la compra del suelo por parte del promotor, las licencias municipales, los impuestos sobre construcciones e instalaciones (ICIO), las tasas urbanísticas o el IVA que paga el comprador final. En total, hasta 16 figuras tributarias distintas afectan a la construcción y compraventa de viviendas en España.
Tabla informativa: fiscalidad de la vivienda en España (2024)
| Concepto | Carga fiscal aproximada | Quién lo paga |
|---|---|---|
| Impuesto sobre el valor de los terrenos (plusvalía) | Variable, según municipio | Vendedor de suelo |
| IRPF por transmisión patrimonial | Hasta 30 % sobre ganancia | Vendedor |
| IVA (obra nueva) | 10 % del precio | Comprador |
| ITP (segunda mano) | 4 – 11,5 % según CCAA | Comprador |
| Actos Jurídicos Documentados (AJD) | 0,5 – 1,5 % | Comprador |
| ICIO (impuesto de construcciones) | 4 % del coste de obra | Promotor |
| IBI (impuesto anual sobre la propiedad) | 0,4 – 1,3 % del valor catastral | Propietario |
| Sucesiones y donaciones | Hasta 87,6 % en algunos casos | Herederos |
| Ganancias de capital (venta vivienda) | Hasta 30 % | Vendedor |
Fuente: Instituto de Estudios Económicos (IEE), OBS Business School, CNMC.
En conjunto, estas cifras explican por qué el coste fiscal total de una vivienda en España eleva en torno a un 20 % adicional el precio de mercado.
España frente a Europa: la comparación incómoda
El peso fiscal de la vivienda en España es uno de los más altos de Europa. Según un informe de la Tax Foundation y la OCDE, nuestro país se sitúa en el grupo de los menos competitivos en fiscalidad inmobiliaria, acompañado por Italia, Francia y Portugal.
En términos efectivos, la fiscalidad sobre la compraventa de viviendas en España alcanza un 11 %, el tercer tipo máximo más elevado de toda la OCDE, solo por detrás de Bélgica y Reino Unido.
Además, la tributación sobre las plusvalías (hasta el 30 %) también supera con creces la media europea, situada en torno al 16,4 %.
Tabla comparativa: fiscalidad de la vivienda en países vecinos (2024)
| País | IBI / Impuesto anual propiedad | ITP / Transferencia | Ganancias capital | % del PIB por impuestos vivienda |
|---|---|---|---|---|
| España | 0,4 – 1,3 % del valor catastral | 4 – 11,5 % (según CCAA) | Hasta 30 % | 3,5 % del PIB |
| Portugal | IMI: 0,3 – 0,8 % | 1 – 8 % | Variable | ~5,9 % total tributario |
| Francia | Impôts fonciers + tasa viviendas vacías | 5 – 6 % en media nacional | 19 – 30 % según renta | ~8,4 % total tributario |
| Italia | IMU: 0,4 – 0,8 % | 2 – 9 % registro | Variable, menor carga | ~5,1 % total tributario |
Fuente: Eurostat, OCDE, European Commission, Tax Foundation.
España destaca en dos frentes: el tipo efectivo de las transmisiones patrimoniales (ITP/AJD) y el gravamen sobre plusvalías, que penaliza tanto a compradores como a vendedores.
El coste social de la fiscalidad
La consecuencia directa de este modelo es que España dedica una parte de su política fiscal a sostenerse con un recurso que encarece un bien de primera necesidad.
Mientras los precios de la vivienda se encarecen hasta niveles de burbuja, los jóvenes se enfrentan a la paradoja de que el Estado recauda más que nunca en este sector, pero apenas reinvierte en vivienda social.
De hecho, España apenas cuenta con un 1,7 % de parque de vivienda social, frente al 9 % de la media europea, según datos de la Fundación Foessa y la Comisión Europea.
¿Dónde meter la tijera?
Los expertos plantean varias posibilidades:
- Reducir el IVA del 10 % al 4 % en vivienda nueva, al menos en primera residencia.
- Ajustar la tributación de las plusvalías por efecto de la inflación, como ocurre en otros países, para no gravar ganancias ficticias.
- Rebajar el IBI en zonas tensionadas y compensar a los ayuntamientos con fondos estatales.
- Incentivar la rehabilitación con tipos reducidos de IVA y deducciones fiscales.
La pregunta es: ¿qué administración está dispuesta a perder parte de su recaudación? En 2024, el reparto fue el siguiente:
- El Estado central ingresó un 50,4 % del total, principalmente vía IVA e IRPF.
- Las comunidades autónomas obtuvieron un 22,9 %, gracias al ITP y AJD.
- Los ayuntamientos recaudaron un 26,6 %, sobre todo por plusvalías, ICIO y tasas urbanísticas.
Un pastel demasiado grande como para renunciar a él sin contrapartida.
La paradoja española
España se encuentra en un dilema fiscal:
- Si mantiene la recaudación actual, perpetúa la inaccesibilidad de la vivienda.
- Si reduce la presión impositiva, pierde un flujo de ingresos vital equivalente a lo que se destina a educación en varias comunidades autónomas.
Mientras tanto, los ciudadanos asumen la carga: una hipoteca que ya exige 7,5 años de salario bruto medio para pagar una vivienda tipo, y cuotas que suponen el 39 % de la renta familiar, la cifra más alta en una década.
Conclusión
España grava la vivienda muy por encima de sus vecinos europeos, situándose entre los países menos competitivos de la OCDE en materia fiscal inmobiliaria. Con 52.000 millones recaudados cada año, la vivienda se ha convertido en un motor financiero del Estado, pero a costa de frenar el acceso a un derecho básico.
La cuestión no es si se deben bajar los impuestos, sino cómo hacerlo sin comprometer los ingresos públicos y, sobre todo, cómo transformar esa fiscalidad en una herramienta que facilite el acceso a la vivienda y no lo dificulte.
Preguntas frecuentes (FAQ)
1. ¿Cuánto recauda España al año en impuestos relacionados con la vivienda?
En torno a 52.200 millones de euros, aproximadamente un 3,5 % del PIB.
2. ¿Qué parte del precio de una vivienda en España son impuestos?
Aproximadamente el 20 % del precio final corresponde a cargas fiscales.
3. ¿Cómo se compara España con otros países europeos?
España grava cinco veces más que la media de la OCDE y solo está por detrás de Bélgica y Reino Unido en la carga fiscal sobre compraventa.
4. ¿Qué medidas proponen los expertos para aliviar la carga fiscal?
Reducir el IVA en primera vivienda, ajustar plusvalías por inflación, rebajar IBI en zonas tensionadas e incentivar la rehabilitación.
Fuentes oficiales y de referencia
- Instituto de Estudios Económicos (IEE): Informe sobre fiscalidad de la vivienda en España, 2024.
- OBS Business School: Estudio sobre mercado inmobiliario y fiscalidad, 2024.
- Eurostat y OCDE: Estadísticas comparativas de presión fiscal en vivienda, 2024.
- Fundación Foessa / Comisión Europea: Datos sobre parque de vivienda social, 2024.
- El País / Expansión / Euronews: Reportajes sobre fiscalidad inmobiliaria en Europa (2024-2025).
