La vivienda se ha convertido en la principal preocupación social en España, por delante de asuntos que tradicionalmente dominaban el debate público. Esa presión se siente en la calle —especialmente en las grandes áreas urbanas— y también en los datos: un informe del Centro Ruth Richardson, vinculado a la Universidad de las Hespérides, sostiene que el país atraviesa una contradicción difícil de explicar con los manuales clásicos de mercado.
La idea, resumida en una frase, es la siguiente: desde 2020, el precio de la vivienda ha subido con fuerza, pero la construcción de obra nueva no despega al mismo ritmo. En teoría, un encarecimiento sostenido debería incentivar nuevas promociones. En la práctica, el informe concluye que la actividad edificadora se mantiene en niveles “históricamente bajos” porque el sector, en promedio, no está encontrando una rentabilidad suficiente para acelerar la oferta.
La vivienda, ya por encima del resto de preocupaciones
El documento sitúa el problema en un contexto social claro: la vivienda encabeza el ranking de inquietudes ciudadanas recogido por el Centro de Investigaciones Sociológicas (CIS), según la síntesis incluida en el propio informe.
Tabla 1. Principales preocupaciones ciudadanas (porcentaje de personas preocupadas)
| Posición | Problema | Porcentaje |
|---|---|---|
| 1 | Vivienda | 37,1% |
| 2 | Inmigración | 20,5% |
| 3 | Calidad del trabajo | 18,3% |
| 4 | Desempleo | 16,9% |
| 5 | Crisis económica | 15,7% |
| 6 | Gobierno | 14,3% |
| 7 | Problemas políticos | 13,7% |
| 8 | Sanidad | 13,4% |
| 9 | Políticos (personas) | 13,2% |
| 10 | Juventud | 12,7% |
| 11 | Corrupción | 12,6% |
Ese liderazgo de la vivienda en la conversación pública no se explica solo por una sensación. El informe recuerda que, desde diciembre de 2020, los precios se han disparado por encima de un 40% y que en algunas comunidades autónomas el incremento llega al 50% entre 2020 y 2025, muy por encima de una inflación general que habría crecido “algo más de un 20%” en el mismo periodo. En paralelo, el precio del alquiler habría aumentado por encima del 30% desde 2020.
Tabla 2. Indicadores que resumen el “desajuste” (según el informe)
| Indicador | Evolución destacada |
|---|---|
| Precio de la vivienda desde dic. 2020 | > 40% (y hasta 50% en algunas CCAA entre 2020–2025) |
| Inflación general desde dic. 2020 | > 20% |
| Precio del alquiler desde 2020 | > 30% |
| Rentabilidad del sector constructor | En promedio, negativa |
| Posición relativa de la construcción | Menos rentable que 68 de 78 actividades económicas (CNAE del Banco de España) |
| Inversión en vivienda (PIB) | 5,6% del PIB, frente al máximo del 12,4% en 2006 |
El suelo: abundante en el mapa, escaso en la práctica
Una de las tesis centrales del informe es que la escasez de suelo “apto” para iniciar proyectos de manera inmediata no es física, sino normativa. La radiografía que ofrece es contundente: el 95,7% del territorio nacional se clasifica como suelo no urbanizable, lo que limita de forma drástica la capacidad de respuesta del mercado.
Tabla 3. ¿Cuánto territorio es realmente edificable?
| Clasificación del suelo | Proporción del territorio |
|---|---|
| Suelo no urbanizable (protegido o agrícola, excluido de vivienda) | 95,7% |
| Suelo donde se puede construir vivienda residencial | 2,1% |
| Suelo adicional que podría incorporarse en el medio plazo (≥ 5 años) | 1,3% |
Con estos porcentajes, el informe sostiene que la “escasez de suelo es artificial”, ya que responde principalmente a decisiones normativas y no a una limitación real del territorio.
Para entender por qué la disponibilidad efectiva es tan limitada, el documento recuerda que no basta con que el suelo exista: debe estar clasificado y, además, preparado para edificar. En su esquema, la diferencia entre suelo urbano consolidado y suelo urbanizable pendiente de desarrollo resulta decisiva.
Tabla 4. Tipos de suelo y estado (definiciones del informe)
| Clase de suelo | Definición breve | Categorías / estado |
|---|---|---|
| Suelo urbano | Parte de la ciudad con servicios básicos (acceso rodado, agua, saneamiento, luz) | Consolidado (listo para edificar); No consolidado (requiere completar urbanización) |
| Suelo urbanizable | Suelo de transición: no es urbano aún, pero el planeamiento prevé su transformación | Sectorizado (hoja de ruta definida); No sectorizado (reserva a largo plazo sin plan específico) |
| Suelo no urbanizable (rústico) | Generalmente protegido, preservado del desarrollo urbano | Común (sin protecciones especiales); De especial protección (paisajística, agrícola, forestal, ambiental, cultural, etc.) |
Un proceso de 10 a 15 años antes de ver ladrillo
Más allá de la clasificación del suelo, el informe pone el foco en los plazos administrativos. A su juicio, el sistema convierte el aumento de oferta en una carrera de fondo: incluso cuando un ayuntamiento decide actuar, el impacto puede tardar más de una década en llegar al mercado.
Tabla 5. De suelo a vivienda: etapas y plazos habituales
| Paso | Proceso | Duración (según el informe) |
|---|---|---|
| 1 | Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) | De 5 a 8 años |
| 2 | Elaboración de planeamiento de desarrollo (Plan Parcial) | Redacción: 6 meses; Aprobación: de 1 a 2 años |
| 3 | Proyecto de Urbanización y Proyecto de Reparcelación | Redacción: 6 meses; Aprobación: de 3 a 9 meses |
| 4 | Ejecución de la urbanización (viales, saneamiento, alumbrado, etc.) | De 1 a 2 años |
| 5 | Proyecto y licencia de edificación | Redacción: 3 meses; Aprobación: de 6 a 12 meses |
| 6 | Licencia de primera ocupación | De 3 a 9 meses |
A ese recorrido, el informe añade un dato práctico: una edificación puede tardar alrededor de 2 años desde que se solicita la licencia de obra, lo que refuerza la idea de que, entre planeamiento, urbanización, licencias y ejecución, el ciclo total puede situarse en el rango de 10 a 15 años.
Regulación y costes: cuando construir se vuelve menos atractivo
El documento también relaciona el bloqueo de oferta con el incremento del coste real de la construcción, asociándolo a hitos regulatorios. En particular, señala el impacto del Código Técnico de la Edificación (CTE) desde 2006 y la elevación de estándares de eficiencia energética con aplicación obligatoria desde 2020, que habría generado el mayor sobrecoste reciente.
En cifras recogidas por el informe, el coste real de construir obra nueva (en euros constantes) muestra saltos notables: alrededor de 878 €/m² en la mitad de la década de 2000, 957 €/m² en torno a 2008 y 1.118 €/m² alrededor de 2012, con una tendencia posterior que supera los 1.300 €/m² en los últimos años del periodo analizado.
La conclusión del análisis es clara: aunque el precio de la vivienda suba, el sector no reacciona si el margen se estrecha por un suelo encarecido y por una estructura de costes y tiempos que diluye la rentabilidad. En esa ecuación, el informe sitúa la política urbanística y la normativa de construcción como palancas que, si no se ajustan, pueden convertir una crisis de vivienda en un problema persistente.
Preguntas frecuentes
¿Qué significa que solo se pueda construir en el 2,1% del territorio en España?
Significa que, según el informe, la proporción de suelo donde es legalmente posible desarrollar vivienda residencial es muy reducida frente al total del territorio, porque la mayor parte está clasificada como no urbanizable.
¿Cuál es la diferencia entre suelo urbanizable sectorizado y no sectorizado?
El sectorizado tiene una hoja de ruta definida para transformarse en suelo apto para edificar; el no sectorizado actúa como reserva a largo plazo sin un plan específico que permita activar el desarrollo.
¿Cuánto tarda realmente en salir una promoción nueva desde que un ayuntamiento “mueve ficha”?
El informe estima que el proceso completo de transformar suelo en vivienda puede durar entre 10 y 15 años, a lo que se suma el tiempo de construcción una vez concedidas las licencias.
¿Por qué sube el precio de la vivienda si la construcción no aumenta?
El informe apunta a un desajuste entre demanda y oferta: la oferta no reacciona con rapidez por la escasez artificial de suelo edificable, la complejidad administrativa y el aumento de costes reales de construcción, lo que reduce la rentabilidad media del promotor.
Fuente: X e Informe La paradoja inmobiliaria
