En un año marcado por el repunte de la firma de hipotecas en España, expertos recomiendan preparar a fondo el perfil financiero y comparar entre varias entidades antes de contratar un préstamo hipotecario
El mercado hipotecario español vive una recuperación moderada tras la incertidumbre de los últimos años. En 2025, se estima que se firmarán más de 400.000 hipotecas, impulsadas por la estabilización del Euríbor, la mejora del poder adquisitivo en ciertos sectores y el interés renovado por la compra de vivienda frente al alquiler.
Sin embargo, los analistas advierten: conseguir una hipoteca es sencillo, pero lograr buenas condiciones exige preparación, estrategia y conocimiento financiero. Desde medios especializados hasta brokers hipotecarios, el mensaje es claro: la clave está en anticiparse, limpiar el perfil económico, comparar entre entidades y no dejarse llevar solo por el tipo de interés aparente.
A continuación, se desglosan los pasos esenciales para contratar una hipoteca con garantías en el contexto económico de 2025.
El presupuesto, primer filtro de viabilidad
Antes de buscar piso en portales como Idealista o Fotocasa, los expertos recomiendan hacer una evaluación realista de la capacidad de endeudamiento.
La cuota mensual de la hipoteca no debería superar el 35 % de los ingresos netos del hogar, y es recomendable que se sitúe en torno al 30 % para contar con margen ante subidas del Euríbor o imprevistos. Así, un hogar con ingresos mensuales netos de 2.000 euros no debería asumir una cuota superior a 600–700 euros.
Además, conviene recordar que la compra de vivienda requiere un esfuerzo de ahorro importante. Como norma general, se debe disponer de al menos el 20 % del precio de la vivienda para la entrada, más un 10–12 % adicional en gastos de notaría, registro, impuestos y tasación.
El perfil financiero, bajo la lupa del banco
La entidad financiera no solo examinará el nivel de ingresos del solicitante, sino también su historial bancario y comportamiento económico. Situaciones aparentemente inofensivas —como transferencias con concepto “préstamo”, descubiertos recurrentes o tarjetas con altos límites no utilizados— pueden afectar negativamente al scoring crediticio.
Por ello, se recomienda hacer una “limpieza financiera” previa: cancelar tarjetas innecesarias, amortizar deudas pequeñas, evitar movimientos inusuales y revisar el informe de riesgos del Banco de España (CIRBE).
Fija, variable o mixta: elegir bien el tipo de hipoteca
Uno de los puntos críticos en la contratación de una hipoteca es elegir el tipo de interés más adecuado al perfil del comprador y al contexto económico.
- Hipoteca fija: la cuota no varía a lo largo de toda la vida del préstamo. Aporta seguridad, aunque el tipo suele ser algo más alto al inicio. Ideal para quienes priorizan estabilidad.
- Hipoteca variable: referenciada al Euríbor más un diferencial, su cuota puede subir o bajar según la evolución de los tipos. Es más asequible al inicio, pero con mayor incertidumbre.
- Hipoteca mixta: combina un tramo inicial fijo (normalmente entre 5 y 10 años) con uno posterior variable. Permite cierta tranquilidad inicial, pero asume riesgo futuro.
La decisión debe tener en cuenta factores como la tolerancia al riesgo, la previsión de amortizar anticipadamente, la intención de vender la vivienda antes del vencimiento y las expectativas personales sobre la evolución del Euríbor.
Preparar la documentación, clave para agilizar el proceso
Presentar una solicitud completa y bien organizada puede marcar la diferencia a la hora de conseguir mejores condiciones. Los trabajadores por cuenta ajena deben presentar:
- DNI o NIE
- Las tres últimas nóminas
- Contrato laboral y vida laboral
- Declaraciones del IRPF de los dos últimos años
- Extractos bancarios (últimos seis meses)
- Detalle de otras deudas, si las hubiera
En el caso de trabajadores autónomos, la exigencia documental es mayor: declaraciones trimestrales de IVA e IRPF, recibos de cotización y, en general, una antigüedad mínima de 2–3 años de actividad para que los ingresos se consideren estables.
Comparar entidades y negociar vinculaciones
Los expertos hipotecarios insisten en no conformarse con la primera oferta ni confiar ciegamente en el banco de siempre. Lo ideal es comparar propuestas de al menos tres entidades financieras o recurrir a un broker hipotecario profesional, que puede acceder a condiciones preferentes por volumen de operaciones.
Es fundamental comparar el TAE (Tasa Anual Equivalente), que incluye no solo el tipo de interés nominal (TIN), sino también comisiones, seguros obligatorios y otros productos vinculados.
Las bonificaciones que ofrecen algunos bancos —como reducir el tipo a cambio de contratar seguros de vida u hogar, domiciliar la nómina o suscribir planes de pensiones— deben analizarse con cautela, ya que su coste puede anular el supuesto ahorro en intereses.
Los gastos adicionales, a menudo olvidados
Además del precio del inmueble, el comprador debe asumir entre un 10 % y un 15 % en gastos adicionales: impuestos (IVA o ITP), notaría, registro de la propiedad, gestoría, tasación y seguro de hogar.
Ejemplo: para una vivienda de segunda mano valorada en 200.000 euros en una comunidad con ITP al 7 %, los impuestos ascenderán a 14.000 €, y el resto de gastos a unos 5.000–6.000 €, lo que eleva el coste total inicial a cerca de 220.000 €.
La firma: último paso, pero no el menos importante
Una vez aprobada la operación, el proceso se completa con:
- Tasación del inmueble
- Firma del acta notarial de transparencia, al menos 24 horas antes
- Firma de escrituras: compraventa y préstamo hipotecario
Revisar hipotecas antiguas: oportunidad de ahorro
Con el descenso progresivo de los tipos de interés, muchos hipotecados que firmaron entre 2022 y 2023 con tipos fijos superiores al 3 % podrían beneficiarse de una subrogación (cambio de banco) o novación (renegociación con el banco actual).
Aunque el cambio supone asumir ciertos costes —comisiones, tasación, cancelación registral—, el ahorro potencial puede ser significativo. En algunos casos, el diferencial a la baja podría traducirse en más de 20.000 € de ahorro en intereses durante la vida del préstamo.
Conclusión: preparación, comparación y visión a largo plazo
En un entorno hipotecario cada vez más competitivo y dinámico, el acceso a buenas condiciones depende en gran medida de la preparación del solicitante y su capacidad de análisis. Conocer las reglas del juego —y no firmar sin comprender todas las cláusulas— es esencial para proteger la salud financiera durante décadas.
Como recuerdan los expertos financieros, una hipoteca mal contratada puede salir mucho más cara que una casa mal comprada. En cambio, una bien negociada puede convertirse en una de las mejores decisiones económicas de toda una vida.
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