El paisaje financiero en el sector inmobiliario está evolucionando, con la financiación alternativa adquiriendo mayor relevancia frente a los bancos convencionales. Los profesionales del sector están observando cómo el aumento de las tasas de interés está impactando el crédito promotor, que no solo se está volviendo más costoso, sino también está imponiendo condiciones cada vez más estrictas. Este escenario ha generado una creciente aversión al riesgo en lo que respecta al sector inmobiliario, impulsando el crecimiento de las plataformas de financiación colectiva que proponen opciones cada vez más atractivas.
En medio de esta transformación, las ganancias de capital y el crédito emergen como las dos principales alternativas a la banca convencional que captan la atención de los inversores. Según Íñigo Torroba, CEO de CIVISLEND, una destacada plataforma de financiación colectiva en Crowdlending en España, estas fuentes de financiación están liderando la carrera en proyectos de desarrollo y adquisición de terrenos. Las plataformas están reorientando sus carteras, optando por estos modelos en lugar de la inversión tradicional.
Protagonismo para la plusvalía
En el caso de la plusvalía, el inversor actúa como socio del promotor, compartiendo tanto riesgos como beneficios. Se trata de una opción que ha captado a un gran número de inversores, con un aumento del 17% en el último año, triplicando la cifra de ejercicios anteriores, y con un volumen de inversión de 2.867 millones de euros, tal y como indicia el CEO de Civislend. Sin embargo, según el experto, «cuenta con cierta exposición que no todos se atreven a tomar«, lo que hace que el préstamo esté creciendo sobre la plusvalía.
Tal y como indica Torroba, estamos viviendo un cambio de tendencia a favor del préstamo desde inicio de 2023. En el que están aumentando las oportunidades de inversión en préstamos frente a las de plusvalía. “Algunas plataformas han reestructurado su cartera para igualar el número de proyectos de plusvalía con préstamo”. Según el experto, uno de cada cuatro proyectos es de préstamo, y considera clave «no tener una necesidad de esperar a la finalización del proyecto para conseguir beneficios«. De este modo, los proyectos que recurren al equity para obtener fondos y que devuelven al inversor una rentabilidad basada en la venta o el alquiler están perdiendo empuje.
Velocidad y seguridad
“El principal problema que tiene el promotor en estos momentos es la obtención de financiación por parte de la banca para la compra de suelo, y a veces, el desarrollo de la promoción”, asegura Torroba, añadiendo que “este vacío lo está llenando el crowdlending gracias a su flexibilidad y velocidad de respuesta”. La tendencia al alza) de este nicho de mercado es, según el directivo, “una extraordinaria noticia para el inversor particular, que ya puede operar como lo hacen los grandes fondos de deuda”.
El inversor es el claro ganador de esta inclinación de las PFP hacia los proyectos de deuda, porque la promotora tiene que demostrar su solvencia, que es perfectamente capaz de afrontar las cuotas del plan de pagos a los inversores, así como aportar las garantías necesarias para proteger la operación. Iñigo Torroba, CEO de Civislend añade que “además, la gestión de riesgos que nosotros llevamos a cabo es muy exhaustiva”.
