Hay una comparación que se repite cada vez más en las conversaciones familiares: padres que con sueldos modestos compraron una vivienda, criaron hijos y llegaron a acumular algo de patrimonio frente a hijos adultos que, con estudios, empleo y dos ingresos en el hogar, siguen lejos de poder comprar una casa. No es solo una percepción amarga de los millennials o de la generación Z. Detrás hay un cambio económico profundo: el trabajo ha perdido capacidad para construir patrimonio al mismo ritmo que antes, mientras la vivienda y los activos financieros se han encarecido mucho más rápido que los salarios.
El gráfico del Banco de España sobre el esfuerzo para comprar vivienda resume bien esa tensión. A cierre de 2025, la ratio entre el precio de la vivienda y la renta bruta disponible por hogar se situó cerca de los ocho años, en niveles no vistos desde 2011. En la práctica, esto significa que una familia media necesita destinar muchos más años de ingresos a comprar una vivienda que hace tres décadas. El problema no está solo en que las casas sean caras, sino en que el salario ha dejado de ser una escalera suficiente para alcanzarlas.
Del salario como ascensor social al patrimonio como frontera
Durante buena parte de la segunda mitad del siglo XX, España vivió una transformación intensa. Industrialización, urbanización, crecimiento de la productividad, expansión de infraestructuras y construcción masiva de vivienda permitieron a muchas familias pasar en una generación de la escasez al patrimonio. No era una vida fácil ni homogénea para todos, pero existía una promesa razonable: trabajar, mejorar el salario con el tiempo y acceder a una vivienda en propiedad.
Esa lógica es la que algunos economistas resumen como “economía de los salarios”. El ingreso laboral era el principal mecanismo de avance. Quien encontraba un empleo estable podía comprar una casa, ahorrar y dejar algo a sus hijos. La vivienda, además, era relativamente accesible en comparación con la renta familiar. En muchos casos, bastaban tres o cuatro años de ingresos brutos para adquirir una vivienda, muy lejos de los casi ocho años actuales a nivel nacional y de los más de 10 u 11 años que pueden verse en grandes ciudades.
La frase del economista Franco Macchiavelli, citada en el debate reciente, condensa el cambio: hemos pasado de una economía de salarios a una economía de activos. El ascenso social ya no depende tanto de cuánto se gana trabajando, sino de si se poseen viviendas, acciones, fondos, tierras, locales, plazas de garaje o participaciones empresariales. Esos activos se revalorizan, generan rentas o sirven como garantía para invertir más. Quien entra tarde o no entra queda fuera de una parte relevante del crecimiento económico.
La diferencia generacional se entiende mejor así. Los nacidos en los años 60 y 70 llegaron a la edad adulta en un periodo en el que el precio de entrada a la propiedad era mucho más bajo. Después, muchos vieron cómo sus viviendas se revalorizaban durante décadas. Las generaciones posteriores, en cambio, se encuentran con el activo ya encarecido. No compran antes de la subida, sino después. Y si viven de alquiler, una parte creciente de su renta se va cada mes sin convertirse en patrimonio.
Productividad estancada, vivienda escasa y dinero barato
La explicación no se reduce a una sola causa. España ha creado mucho empleo en los últimos años, pero buena parte de ese crecimiento ha sido extensivo: más personas trabajando, no necesariamente más productividad por trabajador. BBVA Research ha señalado que la productividad real por hora trabajada en España creció de media un 0,6 % anual desde 1995, frente al 1 % de la UE27 y el 1,5 % de Estados Unidos. Esa brecha ayuda a explicar por qué los salarios reales han avanzado tan poco en comparación con otros países desarrollados.
Cuando la productividad crece poco, los salarios tienen menos margen para subir de forma sostenida sin generar tensiones. España, además, arrastra un modelo productivo con mucho peso de servicios de menor valor añadido, turismo, temporalidad histórica y empresas pequeñas con poca capacidad de inversión. El resultado es conocido: el empleo puede mejorar, el PIB puede crecer y, aun así, millones de trabajadores sienten que no avanzan.
A esa debilidad salarial se sumó una larga etapa de dinero barato. Los tipos de interés muy bajos, especialmente tras la crisis financiera y la pandemia, facilitaron el crédito y empujaron a muchos inversores hacia activos inmobiliarios y financieros. La vivienda se convirtió en refugio, inversión y producto de ahorro. Quien ya tenía capacidad para comprar pudo ampliar patrimonio. Quien dependía solo de su nómina vio cómo el precio de entrada se alejaba.
La oferta tampoco acompañó. Después del estallido inmobiliario de 2008, la construcción de vivienda nueva cayó con fuerza y no ha recuperado un ritmo suficiente para responder al crecimiento de hogares en muchas zonas. A ello se suman lentitud urbanística, falta de suelo finalista, encarecimiento de materiales, costes financieros, presión turística en algunas ciudades y cambios demográficos. La vivienda no sube solo porque haya crédito; sube también porque falta vivienda donde la gente quiere o necesita vivir.
La vivienda como amplificador de desigualdad
El informe “Demografía, vivienda y brechas de riqueza”, de la Fundación Afi Emilio Ontiveros, describe la vivienda como un amplificador de desigualdad. Para los hogares propietarios, es el principal activo patrimonial. Para muchos hogares no propietarios, es el principal gasto mensual. Esa doble función abre una brecha difícil de cerrar.
El estudio sostiene que la brecha intergeneracional se amplía sobre todo en riqueza. La renta importa, pero el patrimonio pesa cada vez más. Un joven puede tener un salario razonable y, aun así, estar muy lejos de quien heredó una vivienda, recibió ayuda familiar para la entrada o compró antes del gran encarecimiento. La diferencia no es solo de ingresos mensuales. Es de punto de partida.
La cronificación del alquiler agrava el problema. Según los datos recogidos por la Fundación Afi, en 2023 el grupo de 30 a 44 años tenía un 34 % de hogares viviendo de alquiler, un nivel parecido al que quince años antes tenía el grupo de 16 a 29 años. Es decir, una parte de quienes alquilaban de jóvenes no han saltado a la propiedad al hacerse adultos. Han envejecido dentro del alquiler.
Esta realidad cambia decisiones vitales. Retrasar la emancipación, posponer hijos, compartir piso después de los 30, depender de la ayuda familiar o renunciar a vivir cerca del trabajo ya no son casos aislados. Son síntomas de un mercado que no está funcionando para una parte amplia de la población joven y de rentas medias.
También cambia la política. La vivienda deja de ser solo una cuestión de urbanismo y se convierte en el centro de la desigualdad. Sin acceso a propiedad o a alquiler asequible, el salario pierde capacidad para convertirse en ahorro. Y sin ahorro, resulta mucho más difícil invertir, emprender, cambiar de ciudad, formar una familia o resistir una crisis.
La economía española puede crecer y, al mismo tiempo, generar malestar si ese crecimiento no se traduce en trayectorias de vida más seguras. Esta es la desconexión que muchos jóvenes perciben: las cifras macroeconómicas mejoran, el empleo sube, las bolsas baten récords, la riqueza agregada de las familias aumenta, pero el acceso a los activos básicos se estrecha.
La salida no pasa por idealizar el pasado ni por culpar a una generación concreta. Quienes compraron vivienda en los 80, 90 o primeros 2000 no diseñaron solos el sistema actual. Pero sí es necesario reconocer que las reglas han cambiado. Hoy trabajar ya no garantiza construir patrimonio en las mismas condiciones que antes. Y si la vivienda sigue actuando como frontera de entrada a la riqueza, la brecha entre quienes heredan activos y quienes solo heredan esfuerzo seguirá creciendo.
Preguntas frecuentes
¿Por qué se habla del fin de la economía de los salarios?
Porque el salario ha perdido capacidad para comprar vivienda y acumular patrimonio. La riqueza depende cada vez más de poseer activos, como inmuebles o inversiones financieras, y menos solo del trabajo.
¿Cuántos años de renta hacen falta para comprar una vivienda en España?
Según los indicadores del Banco de España, el precio de la vivienda se situó a cierre de 2025 cerca de ocho años de renta bruta disponible por hogar, en máximos no vistos desde 2011.
¿Por qué los jóvenes tienen más difícil comprar vivienda?
Porque los precios han subido mucho más que los salarios, la oferta de vivienda es insuficiente en las zonas de mayor demanda y el alquiler consume una parte elevada de la renta, lo que dificulta ahorrar para la entrada.
¿Qué papel tiene la productividad en este problema?
La productividad determina cuánto puede crecer de forma sostenible el salario. En España ha avanzado menos que en Estados Unidos y la media de la UE desde 1995, lo que limita la mejora real de los sueldos.
Fuentes: eleconomista y Banco de España
