El mercado de la vivienda de lujo en España está lejos de repartirse de forma homogénea. Según un estudio elaborado por el portal inmobiliario pisos.com, el 9,02 % de las viviendas actualmente en venta en el país tiene un precio superior al millón de euros. Sin embargo, ese porcentaje se concentra de forma abrumadora en solo cinco comunidades autónomas: Andalucía, Comunidad Valenciana, Illes Balears, Cataluña y Comunidad de Madrid.
Entre todas ellas suman algo más del 91 % de todas las viviendas de más de un millón anunciadas en España. Es decir, 9 de cada 10 inmuebles de alto standing se encuentran en estos territorios.
Baleares, Madrid, Canarias y Andalucía, a la cabeza del lujo
Si se analiza el peso que tienen las viviendas de más de un millón dentro de cada comunidad, Illes Balears lidera con enorme diferencia. En el archipiélago, el 42,98 % de las viviendas en venta supera el millón de euros: prácticamente 4 de cada 10 anuncios pertenecen al segmento de lujo.
A continuación se sitúan:
- Comunidad de Madrid, con un 23,70 % de inmuebles por encima del millón.
- Canarias, con un 11,94 %.
- Andalucía, con un 10,64 %, impulsada sobre todo por el mercado de Málaga y la Costa del Sol.
En términos de peso sobre el total nacional de vivienda de lujo, el reparto de estas cinco comunidades es el siguiente:
| Comunidad autónoma | % de viviendas >1 M€ en su región | % de viviendas >1 M€ sobre el total de España |
|---|---|---|
| Andalucía | 10,64 % | 31,37 % |
| Comunidad Valenciana | 8,13 % | 20,90 % |
| Illes Balears | 42,98 % | 16,65 % |
| Cataluña | 7,45 % | 11,58 % |
| Comunidad de Madrid | 23,70 % | 10,50 % |
| Total España | 9,02 % | 100 % |
La tabla deja clara la enorme concentración: Andalucía, Comunidad Valenciana, Baleares, Cataluña y Madrid acaparan prácticamente todo el mercado de viviendas de más de un millón.
Aragón, Castilla y León, La Rioja y Extremadura: el lujo casi no existe
En el extremo opuesto se sitúan varias comunidades del interior peninsular donde la vivienda de lujo es prácticamente testimonial.
- Aragón apenas registra un 0,45 % de viviendas en venta por encima del millón de euros.
- Castilla y León se queda en el 0,55 %.
- La Rioja registra un 0,61 %.
- Extremadura, un 0,68 %.
Ninguna de ellas alcanza siquiera el 1 % de oferta en este tramo de precio.
“Mientras que en Baleares cuatro de cada diez viviendas en venta superan el millón de euros, en Aragón apenas encontramos una de cada doscientas. Este abismo refleja dos Españas inmobiliarias completamente diferentes”, apunta Ferran Font, director de Estudios de pisos.com.
Esa “doble velocidad” se observa también en otras comunidades con baja presencia de viviendas de lujo, como Castilla-La Mancha (0,82 % de inmuebles por encima del millón) o Galicia (1,61 %).
Provincias: del cero absoluto en Soria al dominio de Baleares y Madrid
El análisis provincial refuerza aún más la idea de polarización. Según el estudio:
- Illes Balears vuelve a situarse en cabeza: el 42,98 % de su oferta supera el millón de euros.
- Madrid es la segunda provincia del país en este ranking, con un 23,70 %.
- Málaga (22,86 %) y Santa Cruz de Tenerife (15,74 %) completan el grupo de territorios donde el lujo inmobiliario tiene un peso muy relevante.
- Tras ellas se sitúan Guipúzcoa (11,09 %), Alicante (10,48 %) y Girona (10,47 %), todas por encima del 10 % de oferta de alto standing.
El top 15 de provincias con mayor porcentaje de viviendas de más de un millón se completa con Barcelona, Vizcaya, Las Palmas, Cádiz, València, Pontevedra, Granada y Sevilla.
En el lado contrario, más de la mitad de las provincias españolas —26 de un total de 50— no alcanzan el 1 % de inmuebles por encima del millón. Entre ellas destacan Palencia (0,14 %), Zaragoza (0,26 %), Ourense (0,33 %), León (0,38 %) o Burgos (0,40 %). El caso más extremo es Soria, donde el estudio no detecta ni una sola vivienda en venta por encima de ese umbral de precio.
Palma y Madrid, capitales del lujo inmobiliario
Las diferencias también son notables cuando se mira solo a las capitales de provincia.
- Palma se sitúa al frente: un 36,86 % de las viviendas en venta dentro de la ciudad supera el millón de euros.
- Madrid ocupa el segundo lugar, con un 33,52 %, lo que significa que más de un tercio de la oferta residencial de la capital se mueve en el segmento de lujo.
- Tras ellas llegan Donostia-San Sebastián (23,83 %), Málaga (18,15 %), Barcelona (16,07 %), Alicante (9,13 %), Santa Cruz de Tenerife (8,45 %), Valencia (5,84 %), Las Palmas de Gran Canaria (5,84 %) y Santander (5,21 %).
En cambio, diez capitales no registran ninguna vivienda a la venta por encima del millón de euros: Huelva, Huesca, Ávila, Palencia, Soria, Guadalajara, Lleida, Cáceres y Lugo. Otras, como Ourense, Pontevedra, Zaragoza, Córdoba, Badajoz o Salamanca, presentan porcentajes por debajo del 0,50 %.
“La diferencia entre capitales es abismal. Esta polarización del mercado de lujo inmobiliario define los patrones de inversión y de movilidad de las rentas altas en España”, concluye Ferran Font.
Dos mercados en uno: inversión internacional y España interior
Detrás de estas diferencias se esconden varios factores:
- Atractivo turístico e internacional de destinos como Baleares, Costa del Sol, Barcelona o las islas Canarias, donde el comprador extranjero tiene un peso muy importante.
- Concentración de empleo de alta cualificación y sueldos elevados en áreas metropolitanas como Madrid o Barcelona.
- Escasez de suelo y presión urbanística en determinadas zonas costeras y grandes ciudades, que empujan los precios al alza.
- En contraposición, demografía envejecida, menor dinamismo económico y sobrante de vivienda en buena parte del interior peninsular, donde el mercado de lujo apenas encuentra demanda.
El resultado es un mapa en el que conviven una España de fuerte demanda internacional y altos precios con otra donde el segmento de lujo es residual y la prioridad sigue siendo vender vivienda a precios asequibles.
Preguntas frecuentes sobre la vivienda de lujo en España
¿Qué se considera vivienda de lujo en este estudio?
El informe analiza las viviendas en venta con un precio superior al millón de euros. Ese umbral se utiliza como referencia para definir el segmento de “alto standing”.
¿Qué porcentaje de las viviendas en venta en España supera el millón de euros?
A nivel nacional, el 9,02 % de los inmuebles anunciados en portales como pisos.com tiene un precio superior al millón de euros.
¿En qué comunidades es más probable encontrar vivienda de lujo?
Illes Balears, Comunidad de Madrid, Canarias, Andalucía y Comunidad Valenciana concentran la gran mayoría de viviendas de más de un millón. Estas cinco comunidades agrupan algo más del 90 % de toda la oferta de lujo en España.
¿Existen provincias sin ninguna vivienda por encima del millón de euros?
Sí. El estudio destaca el caso de Soria, donde no se ha registrado ningún inmueble en venta por encima del millón de euros. Además, en 26 provincias el peso de la vivienda de lujo es inferior al 1 % de la oferta total.
