España no tiene solo un problema de precios de la vivienda. Tiene un problema de producción. El Banco de España cifra en unas 750.000 viviendas el déficit acumulado entre 2021 y 2025 por la distancia entre los nuevos hogares creados y las viviendas terminadas. La cifra resume una tensión que se ha ido agravando año tras año: la demanda residencial crece mucho más rápido que la oferta disponible.
El diagnóstico del Informe Anual 2025 es especialmente relevante porque desplaza el debate desde la coyuntura hipotecaria hacia una cuestión estructural. Los tipos de interés, la inversión extranjera, los pisos turísticos o la regulación del alquiler influyen en el mercado, pero el desequilibrio principal es más básico: se forman hogares a un ritmo que la construcción no acompaña. En 2025 se crearon 240.000 nuevos hogares, mientras que solo se terminaron 92.000 viviendas, un 9 % menos que el año anterior.
La brecha entre hogares y viviendas se agranda
El dato de 2025 no es una anomalía aislada. Forma parte de una tendencia que viene de varios ejercicios. El Banco de España señala que el diferencial entre la producción de nuevas viviendas y la creación neta de hogares se incrementó desde 2021 hasta 2025. En otras palabras, cada año se añade presión sobre un mercado que ya llegaba tensionado.
La comparación con otros países ayuda a medir el alcance del problema. En el mismo periodo, Italia habría acumulado un déficit de unas 400.000 viviendas. España casi dobla esa cifra, y en términos relativos al número de hogares residentes también muestra una situación más deteriorada que otras grandes economías de la zona euro.
| Indicador clave | Dato señalado por el Banco de España |
|---|---|
| Déficit acumulado de viviendas entre 2021 y 2025 | 750.000 |
| Nuevos hogares creados en 2025 | 240.000 |
| Viviendas terminadas en 2025 | 92.000 |
| Caída de viviendas terminadas frente al año anterior | 9 % |
| Déficit acumulado estimado en Italia | 400.000 |
| Concentración del déficit en seis provincias | 52,5 % |
La consecuencia inmediata es conocida por cualquier joven que intenta emanciparse o por cualquier familia que busca alquiler en una gran ciudad: menos oferta disponible, más competencia por cada vivienda y precios que se alejan de la capacidad real de pago de muchos hogares. Pero el problema no se queda en la vivienda. También afecta a la movilidad laboral, a la asignación de talento y a la productividad.
Cuando una persona no puede mudarse a una ciudad donde hay empleo porque no encuentra vivienda asequible, el mercado laboral funciona peor. Cuando una empresa no puede atraer trabajadores porque el coste residencial de su zona es prohibitivo, pierde competitividad. La vivienda deja de ser solo una cuestión social y se convierte en una restricción económica.
Seis provincias concentran más de la mitad del déficit
El déficit residencial no se reparte de forma homogénea. El Banco de España identifica una concentración muy clara en seis provincias: Madrid, Barcelona, Alicante, Valencia, Murcia y Málaga. Entre ellas acumulan el 52,5 % del diferencial entre creación de hogares y producción de vivienda.
No es casualidad. Son territorios con fuerte presión demográfica, actividad económica, turismo, empleo cualificado, demanda extranjera o crecimiento residencial. También son zonas donde la falta de suelo finalista, los tiempos administrativos, los costes de construcción y la incertidumbre regulatoria pueden tener un efecto más visible sobre la oferta.
| Provincia señalada | Por qué importa en el déficit |
| Madrid | Gran concentración de empleo, población y demanda residencial |
| Barcelona | Mercado urbano tensionado y fuerte presión de alquiler |
| Alicante | Demanda nacional, extranjera y residencial costera |
| Valencia | Crecimiento demográfico y atractivo económico |
| Murcia | Aumento de hogares y presión en determinadas áreas |
| Málaga | Empleo, turismo, población extranjera y demanda tecnológica |
La concentración territorial tiene una consecuencia política incómoda: no basta con una medida general para todo el país. España necesita más vivienda, pero sobre todo necesita más vivienda donde se crean hogares y donde se concentra el empleo. Construir en lugares sin demanda real puede mejorar una estadística, pero no resuelve el problema de acceso en los mercados tensionados.
El Banco de España también recuerda que aún quedarían unas 450.000 viviendas sin vender procedentes del ciclo anterior, pero muchas no se ajustan a la demanda actual por localización o estado de conservación. Ese dato desmonta una respuesta simple al problema. No basta con decir que hay vivienda vacía o stock sin vender. La vivienda útil es la que está donde se necesita, en condiciones adecuadas y a un precio compatible con la renta de los hogares.
El parque público sigue siendo insuficiente
El otro gran punto débil es la vivienda pública. España cuenta con un parque público equivalente al 1,5 % de las viviendas principales, una proporción muy inferior a la media de economías europeas y de la OCDE, situada en torno al 7 %. Países como Francia, Reino Unido, Dinamarca, Austria o Países Bajos tienen porcentajes mucho más elevados.
| País o grupo | Vivienda pública sobre viviendas principales |
| Portugal | 1,1 % |
| España | 1,5 % |
| Italia | 2,4 % |
| Alemania | 2,6 % |
| Estados Unidos | 3,6 % |
| OCDE | 7,1 % |
| Francia | 14,0 % |
| Reino Unido | 16,4 % |
| Dinamarca | 21,3 % |
| Austria | 23,6 % |
| Países Bajos | 34,1 % |
Este reducido colchón público limita la capacidad de respuesta ante una crisis de acceso. Cuando los precios suben y los salarios no acompañan, los hogares con menor renta, los jóvenes y parte de la población de origen extranjero quedan mucho más expuestos. Si apenas hay parque público de alquiler, la política de vivienda depende en exceso del mercado privado y de ayudas que, en zonas con oferta rígida, pueden acabar trasladándose a precios.
El Banco de España señala que en 2025 se terminaron 11.000 viviendas protegidas y se iniciaron 15.500. Son cifras algo superiores a la media reciente, pero todavía muy alejadas de las 62.000 viviendas protegidas anuales de los años noventa o de las 56.000 de la década de los 2000. Además, una parte relevante de esa vivienda protegida sigue orientada a la venta, no al alquiler asequible de larga duración.
El informe menciona actuaciones públicas en marcha, como recursos del Mecanismo de Recuperación y Resiliencia, préstamos del ICO, avales, incorporación de activos de Sareb y el futuro Plan Estatal de Vivienda 2026-2030. El problema es el calendario. La vivienda tarda años en planificarse, licenciarse, financiarse y construirse. Las medidas pueden ayudar, pero no compensan de forma inmediata un déficit acumulado de esta magnitud.
La solución pasa por oferta, suelo y coordinación
La escasez de vivienda no se corrige con una sola palanca. Regular precios puede aliviar situaciones concretas, pero no crea viviendas nuevas. Subvencionar demanda puede proteger a determinados hogares, pero en mercados con oferta rígida también puede alimentar subidas de precios si no se acompaña de más oferta. Endurecer el crédito puede enfriar la compra, pero no resuelve la falta de alquiler asequible ni la escasez en las zonas donde crece el empleo.
El cuello de botella está en la capacidad de producir vivienda allí donde se necesita. Eso exige suelo disponible, licencias más ágiles, seguridad jurídica, coordinación entre administraciones, colaboración público-privada y un parque público que no se venda al cabo de unos años, sino que permanezca como infraestructura social.
También requiere asumir que construir más no significa repetir los excesos del ciclo previo a 2008. El Banco de España no observa ahora los mismos desequilibrios macrofinancieros de aquella etapa. La diferencia es importante: el problema actual no nace de una expansión descontrolada del crédito y de la construcción, sino de una oferta demasiado lenta frente a una demanda que crece por empleo, población, migraciones, emancipación pendiente y cambios en los hogares.
La vivienda se ha convertido en uno de los grandes límites al crecimiento español. Si no se corrige, afectará a la movilidad de los trabajadores, a la productividad, a la natalidad, a la cohesión social y a la capacidad de las ciudades para atraer talento. El coste ya no se mide solo en euros por metro cuadrado. Se mide en proyectos vitales aplazados, empleos rechazados y empresas que no logran contratar donde necesitan.
España necesita más vivienda, pero también mejor política de vivienda. La cuestión ya no es si las casas son caras. La cuestión es que se están creando hogares bastante más rápido de lo que se construyen viviendas.
Preguntas frecuentes
¿Cuántas viviendas faltan en España según el Banco de España?
El Banco de España estima un déficit acumulado de unas 750.000 viviendas entre 2021 y 2025.
¿Por qué se ha generado este déficit?
Porque la creación de nuevos hogares ha crecido mucho más rápido que la construcción. En 2025 se crearon 240.000 hogares y se terminaron 92.000 viviendas.
¿Dónde se concentra más el problema?
El 52,5 % del déficit se concentra en seis provincias: Madrid, Barcelona, Alicante, Valencia, Murcia y Málaga.
¿Cuánta vivienda pública tiene España?
El parque público representa alrededor del 1,5 % de las viviendas principales, muy por debajo de la media de las economías europeas y de la OCDE.
